Augen auf beim Wohnungskauf – Die ultimative WEG-Checkliste

13. Mai

2 Min. Lesezeit

Der Notartermin rückt näher? Bevor Sie unterschreiben, sollten Sie nicht nur die Wände der Wohnung prüfen, sondern tief in die Unterlagen der Gemeinschaft eintauchen. Ein schönes Parkett blendet oft über ein sanierungsbedürftiges Dach hinweg.

Nutzen Sie diese Checkliste, um die „Leichen im Keller“ der WEG zu finden.

Phase 1: Die rechtliche Prüfung (Das Fundament)

[ ] Teilungserklärung & Gemeinschaftsordnung: Lesen Sie das Kleingedruckte. Gibt es Sondernutzungsrechte (Garten, Stellplatz)? Werden Kosten abweichend vom Gesetz verteilt? Sind Haustiere oder gewerbliche Nutzung (z. B. Airbnb) verboten?
[ ] Grundbuchauszug (Abteilung II & III): Sind Lasten eingetragen? Gibt es Wegerechte oder Wohnrechte Dritter?
[ ] Verwalterzustimmung: Prüfen Sie, ob für den Verkauf die Zustimmung des Verwalters nötig ist. Das ist Formsache, sollte aber frühzeitig geklärt sein.

Phase 2: Die finanzielle Prüfung (Der Kassensturz)

[ ] Die letzten 3 Protokolle der Eigentümerversammlung (ETV): Das wichtigste Dokument! Hier sehen Sie: Herrscht Streit? Wurden teure Sanierungen bereits besprochen, aber noch nicht beschlossen?
[ ] Die Beschlussversammlung: Hier stehen alle gültigen Beschlüsse drin. Gab es Sonderumlagen in der Vergangenheit?
[ ] Hausgeldabrechnung & Wirtschaftsplan: Wie hoch ist das monatliche Hausgeld? Wie hoch ist der Anteil der nicht umlagefähigen Kosten (Ihre tatsächliche Belastung)?
[ ] Instandhaltungsrücklage: Wie viel Geld hat die WEG auf der hohen Kante? Faustformel: Erscheint die Rücklage für das Alter und den Zustand des Gebäudes angemessen?
[ ] Rückstände: Gibt es Miteigentümer, die ihr Hausgeld nicht zahlen? Das belastet die Liquidität der gesamten Gruppe.

Phase 3: Die bauliche Prüfung (Die Substanz)

[ ] Instandhaltungsstau: Wann wurden Dach, Fassade, Fenster und die Heizungsanlage zuletzt saniert? (Abgleich mit den Protokollen: Wurden Reparaturen immer wieder vertagt?)
[ ] Energetischer Status: Liegt ein aktueller Energieausweis vor? Entspricht die Heizung den aktuellen gesetzlichen Anforderungen (GEG)?
[ ] Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum: Werden die Fenster der Wohnung aus der Gemeinschaftskasse bezahlt oder muss der jeweilige Eigentümer selbst ran? (Steht in der Teilungserklärung).

Der „Profi-Check“ vor dem Notar

Dokument	Warum es so wichtig ist
Wohngeldbescheinigung	Bestätigt, dass der Verkäufer keine Schulden bei der WEG hat.
Sanierungsfahrplan	Zeigt auf, welche energetischen Kosten in den nächsten Jahren auf Sie zukommen könnten.
Hausordnung	Passt der „Vibe“ der Gemeinschaft zu Ihrem Lebensstil? (z. B. Ruhezeiten, Treppenhausreinigung).

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⚠️ Der goldene Tipp: Die Sonderumlage-Falle

Fragen Sie explizit nach geplanten Sonderumlagen. Wenn heute eine Sanierung für 50.000 € pro Einheit beschlossen wird und Sie morgen kaufen, sind Sie (je nach vertraglicher Gestaltung) in der Haftung. Verhandeln Sie im Kaufvertrag genau, wer Beschlüsse zahlt, die zwischen Kaufvertrag und Übergabe gefasst werden!

Fazit: Eine Eigentumswohnung ist zur Hälfte Immobilie und zur Hälfte „Rechtsprodukt“. Nur wer beide Seiten prüft, kauft ohne böses Erwachen.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung durch einen Anwalt oder Notar.