Die Abrechnungsfalle – Warum die WEG-Abrechnung nicht die Betriebskostenabrechnung ist

Als Vermieter einer Eigentumswohnung stehen Sie jährlich vor der gleichen Herausforderung: Die Hausverwaltung schickt Ihnen die Wohngeldabrechnung (WEG-Abrechnung). Doch Vorsicht! Wer diese Zahlen ungeprüft in die Betriebskostenabrechnung für den Mieter übernimmt, riskiert nicht nur Nachforderungen, sondern auch rechtliche Auseinandersetzungen.

1. Das Kernproblem: Zwei Welten, zwei Gesetze

Die WEG-Abrechnung regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander (nach dem WEG). Die Betriebskostenabrechnung regelt das Verhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Mieter (nach dem BGB und der BetrKV).

Der wichtigste Unterschied: In der WEG-Abrechnung tauchen Kosten auf, die der Mieter niemals zahlen muss, wie zum Beispiel:

• Instandhaltungsrücklagen (Erhaltungsrücklage)

• Verwaltergebühren

• Kontoführungsgebühren der WEG

2. Der Methodenstreit: Abflussprinzip vs. Leistungsprinzip

Dies ist der häufigste Stolperstein bei der Erstellung der Abrechnung.

Prinzip	Erklärung	Anwendung
Abflussprinzip	Es werden die Kosten abgerechnet, die im Abrechnungszeitraum vom Konto der WEG abgeflossen sind (Geldfluss).	Standard in der WEG-Jahresabrechnung.
Leistungsprinzip	Es werden nur die Kosten abgerechnet, die für den Verbrauch/Zeitraum im Abrechnungsjahr angefallen sind (unabhängig vom Zahlungsdatum).	Standard im Mietrecht (insb. bei Heizkosten zwingend).

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Das Problem: Während der BGH das Abflussprinzip für kalte Betriebskosten (Müll, Versicherung) im Mietrecht unter Vorbehalt zulässt, schreibt die Heizkostenverordnung für Wärme und Warmwasser zwingend das Leistungsprinzip vor. Sie müssen die WEG-Zahlen hier also oft mühsam umrechnen.

3. Die WEG-Reform 2020: Erleichterung oder Falle?

Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes gibt es eine wichtige Neuerung in § 15 BetrKV:

Seit dem 01.12.2020 gilt, dass der Mieter die Abrechnung der Betriebskosten basierend auf den umlegbaren Kosten der WEG-Abrechnung grundsätzlich akzeptieren muss, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Aber Achtung: Das bedeutet nicht, dass Sie die Verwaltergebühren umlegen dürfen. Es bedeutet primär, dass der Verteilerschlüssel der WEG (z.B. nach Miteigentumsanteilen) nun kraft Gesetzes auch für den Mieter gilt, es sei denn, im Mietvertrag wurde explizit etwas anderes (z.B. nach Quadratmetern) vereinbart.

4. Die „Heizkosten-Falle“ bleibt

Trotz der Reform bleibt die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) das „stärkere“ Recht. Wenn die WEG-Abrechnung die Heizkosten rein nach dem Abflussprinzip (getanktes Öl) darstellt, der Mieter aber einen Anspruch auf Abrechnung nach dem tatsächlichen Verbrauch (verbrauchtes Öl) hat, müssen Sie als Vermieter die Daten händisch trennen.

Fazit: Die WEG-Abrechnung ist eine solide Datenbasis, aber kein fertiges Dokument für Ihren Mieter. Wer blind kopiert, zahlt am Ende oft drauf oder verliert vor Gericht.

Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar. Im Einzelfall sollte ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht konsultiert werden.