Nebenkosten 2026 – Neue Pflichten, CO2-Preise und die „Digital-Falle“

Wer als Vermieter heute noch nach dem Schema von vor fünf Jahren abrechnet, steht meist schon mit einem Bein im Rechtsstreit. Die Anforderungen an eine rechtssichere Betriebskostenabrechnung sind durch neue Gesetze und aktuelle Rechtsprechung deutlich komplexer geworden.

Hier sind die wichtigsten Fallstricke, die Sie 2026 auf dem Schirm haben müssen:

1. Die CO2-Kosten-Aufteilung: Rechnen oder Kürzen?

Seit dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) dürfen Vermieter die CO2-Abgabe nicht mehr einfach komplett auf die Mieter umlegen.

• Das 10-Stufen-Modell: Je schlechter der energetische Zustand des Hauses, desto höher ist Ihr Anteil als Vermieter (bis zu 95 %).

• Der Fallstrick: Der CO2-Preis ist für 2026 auf 65 € pro Tonne gestiegen. Wenn Sie die Berechnung in der Abrechnung vergessen oder den CO2-Ausstoß nicht korrekt ausweisen, hat der Mieter ein gesetzliches Kürzungsrecht von 3% auf die gesamte Heizkostenabrechnung (§ 7 Abs. 3 HeizkostenV).

2. Das Ende der Kabelgebühren (Nebenkostenprivileg)

Ein Klassiker, der 2026 endgültig Geschichte ist: Das „Nebenkostenprivileg“ für Kabelfernsehen wurde bereits Mitte 2024 abgeschafft.

• Achtung: Sie dürfen Kabelgebühren nicht mehr in der Betriebskostenabrechnung umlegen, selbst wenn ein Sammelvertrag für das ganze Haus besteht. Mieter müssen eigene Verträge abschließen. Wer die Kosten aus Gewohnheit weiterberechnet, riskiert eine Teilunwirksamkeit der Abrechnung.

3. Digitale Zähler: Die Deadline Ende 2026

Wir befinden uns im Endspurt einer wichtigen Übergangsfrist. Bis zum 31. Dezember 2026 müssen laut Heizkostenverordnung alle Messgeräte (Heizkostenverteiler, Wasserzähler) fernablesbar sein.

• Die Konsequenz: Ab dem 1. Januar 2027 dürfen nicht-fernablesbare Geräte nicht mehr für die Abrechnung genutzt werden.

• Monatliche Pflicht: Sobald fernablesbare Zähler installiert sind, müssen Sie den Mietern monatliche Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen (u.a. im Vergleich zum Vorjahr) bereitstellen. Fehlt diese Information, darf der Mieter seine Heizkosten erneut um 3% kürzen.

4. Fristen und Formalien: Die „31.12.“-Ausschlussfrist

Auch 2026 gilt: Die Abrechnung für das Jahr 2025 muss dem Mieter spätestens am 31. Dezember 2026 zugegangen sein.

Profi-Tipp: Wer die Abrechnung am Silvesterabend einwirft, ist rechtlich meist zu spät dran. Der Zugang muss zu einer Zeit erfolgen, in der üblicherweise mit einer Leerung des Briefkastens zu rechnen ist (meist vor 16 Uhr).

5. Belegeinsicht: Jetzt auch digital

Ein aktueller Trend in der Rechtsprechung stärkt die Mieterrechte bei der Prüfung:

• Mieter haben das Recht, die Originalbelege einzusehen.

• Vermieter sind zunehmend verpflichtet, diese Belege auf Wunsch digital (als Scan/PDF) zur Verfügung zu stellen, insbesondere wenn der Vermieter diese ohnehin digital vorliegen hat oder der Mieter weit entfernt wohnt.

Fazit: Was Sie jetzt tun sollten

Prüfen Sie Ihre Abrechnungsvorlagen auf die folgenden drei Punkte:

1. Ist die CO2-Kostenteilung integriert?

2. Wurden die Kabelgebühren entfernt?

3. Sind Ihre Zähler fernablesbar bzw. ist der Austausch für dieses Jahr geplant?

Die Betriebskostenabrechnung ist heute weit mehr als eine bloße Addition von Rechnungen – sie ist ein Dokument der energetischen Transparenz.

Haben Sie Fragen zur Umrüstung Ihrer Zähler oder zur CO2-Berechnung? Schreiben Sie uns in die Kommentare!